Retificação de área de imóvel exige identificação e anuência dos proprietários vizinhos
Requisito é estabelecido em lei e foi confirmado em julgamento de dúvida registral
O proprietário de um imóvel situado em Moeda recorreu ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) contra sentença que considerou procedente o ato administrativo conhecido como dúvida registral, suscitado pelo oficial registrador do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Belo Vale. Os desembargadores da 21ª Câmara Cível Especializada mantiveram a decisão, confirmando que é pertinente que o oficial registrador exija que, para a retificação da área de um imóvel, o seu proprietário apresente planta e memorial descritivo com a adequada identificação e caracterização de todos os proprietários dos imóveis limítrofes.
O dono do imóvel que requereu a retificação da área alegou que as exigências feitas pelo oficial registrador não estavam corretas. Ele afirmou que apresentou a planta e o memorial descritivo devidamente assinados pelos proprietários dos imóveis vizinhos. Contudo, o serviço registral solicitou a retificação do memorial perimétrico descritivo, por entender que os dados dos proprietários dos imóveis limítrofes não constavam no corpo do memorial apresentado.
O proprietário argumentou ainda que nem o Código de Processo Civil e nem a Lei dos Registros Públicos estabelecem a forma como os trabalhos técnicos devem ser apresentados. Por fim, defendeu que todos os documentos que a lei exige foram entregues na serventia, não cabendo mais nenhum questionamento pelo Serviço de Registro de Imóveis.
Por sua vez, o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Belo Vale, a quem pertence a circunscrição de Moeda, confirmou que o proprietário apresentou memorial descritivo, que trouxe impresso os vértices, coordenadas, azimutes e distâncias, bem como a planta, com os mesmos dados, formando o polígono do imóvel objeto da retificação. Porém, após analisar os documentos, o serviço registral constatou a ausência da identificação dos proprietários vizinhos no texto do memorial descritivo firmado pelo responsável técnico e pelos proprietários.
Segundo o oficial registrador, os nomes dos proprietários dos imóveis limítrofes foram citados apenas na última folha dos trabalhos e na planta, à caneta, ou seja, de forma manuscrita. O serviço notarial afirmou que foi constatado que o responsável técnico apurou as medidas perimetrais do imóvel e forneceu o texto do memorial descritivo assinado, suprimindo, no entanto, de modo deliberado, os nomes dos proprietários vizinhos ao imóvel objeto da inserção de medidas.
Omissão
O teor do memorial descritivo, diz o oficial, não trouxe os nomes ou as matrículas dos imóveis limítrofes, omitindo a informação, e, somente após as assinaturas tanto do responsável quanto dos proprietários no referido documento, é que os nomes dos vizinhos são indicados, por emenda, à caneta. “Deste modo, submetemos a declaração da dúvida, acompanhada da fundamentação sobre a qualificação negativa que a ensejou, bem como dos documentos respectivos, para que o Judiciário possa solucionar a questão, determinando a tomada da medida que melhor se amolde à hipótese”, justificou o oficial registrador.
Em 1ª Instância, a dúvida registral foi considerada procedente. Inconformado, o proprietário do imóvel recorreu ao TJMG, apontando que a planta e o memorial foram, inclusive, validados pelo poder público municipal e que a identificação solicitada foi corretamente expressa.
Em seu voto, o relator do recurso, desembargador Marcelo Rodrigues, afirmou que de todas as exigências feitas pelo oficial registrador, apenas uma foi questionada pelo proprietário do imóvel. “Em que pese a irresignação do dono do terreno, não há como afastar a exigência do oficial registrador, que encontra amparo na legislação existente”, disse o magistrado.
Anuência
Ele citou o artigo 788, do Provimento 93/2020, entre outros textos, que diz: “A identificação e a caracterização do imóvel compreendem as características e confrontações, inadmitidas expressões genéricas tais como ‘com quem de direito’ ou ‘com sucessores de determinadas pessoas’, dentre outras”. “Pelo princípio da especialidade objetiva, o memorial descritivo deve ser o mais completo possível, indicando não só as medidas para identificação poligonal do imóvel, mas também o nome dos confrontantes. Assim, a menção aos confrontantes ou apenas sua anuência ao final do memorial não cumpre com os requisitos dispostos nas normas citadas”, detalhou.
Para o relator, verifica-se que, “havendo possibilidade de identificação de todos os confrontantes, o memorial descritivo e a planta devem conter seus nomes nos respectivos locais de identificação de cada imóvel limítrofe, não cabendo apenas a anuência à descrição que não traz, detalhadamente, a identificação nominal em seus respectivos imóveis”.
Assim, a turma julgadora, formada pelo relator e pelos desembargadores Adriano de Mesquita Carneiro e José Eustáquio Lucas Pereira, entendeu que é pertinente a exigência do oficial registrador para que o proprietário adeque o memorial e a planta à perfeita caracterização dos vizinhos nos imóveis limítrofes.
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG
