A importância da negociação dos contratos de locação de imóveis

Por Thaissa Garcia*

Trata-se de um contrato típico, regulado por lei especial e também pelo Código Civil. A maior parte das obrigações estão descritas na legislação, mas há uma série de pontos importantes que podem e devem ser negociados.
O primeiro ponto de análise é entender em qual polo contratual você e/ou seu cliente se encontram.
O contrato de locação é composto de cláusulas clássicas, como objeto, valor do aluguel e prazo, mas também de regras específicas, que, muitas vezes, podem ser negociadas.
Portanto, superadas as questões comerciais básicas de preço e prazo, é necessário avaliar os interesses associados a esta locação, para que se ajuste o documento a seus interesses.
Um ponto importante é a cláusula de validade. Esta inserção no contrato garantirá que a locação seja respeitada, ainda que haja venda; outro ponto é regular e ratificar direito de preferência previsto em lei, como por exemplo, negociar o prazo do exercício deste direito.
Para tais proteções, benéficas, especialmente, para locatário, o registro do contrato torna-se necessário para que se tenha eficácia perante terceiros.
No papel de locador, é importante avaliar as garantias que serão fornecidas pelo locatário (seguro incêndio, garantia da locação e até mesmo um seguro patrimonial mais amplo), bem como regular sobre o direito às benfeitorias. Muito comum que se negocie a ausência de direito ao reembolso, para todos os tipos de benfeitorias, alterando-se a lógica legal.
Há outros pontos que podem ser negociados e regulados, caso a caso, a depender da estratégia das partes.
Destaca-se ainda que, para as locações não residenciais, existe o direito à renovação do contrato, com previsão expressa da ação renovatória, cujos requisitos são: ” Art 51 (…): I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.
Há também a ação revisional, que tem regras próprias e pode ser ajuizada por qualquer das partes, e que visa garantir um preço de mercado.
A legislação traz uma série de variáveis que devem ser observadas e analisadas no momento de assinatura deste contrato, aparentemente simples, mas que envolve uma série de regras específicas, que podem beneficiar, ou impactar negativamente o futuro do uso do imóvel.
Ao celebrar um contrato, nunca se pode esquecer de fazer um mapeamento prévio dos riscos e oportunidades, afinal, após definidas as regras do campeonato, caberá aos participantes, tão somente, acatar o regulamento e seguir com os jogos na forma previamente definida.
Thaissa Garcia. Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Especialista em Direito Digital e Proteção de Dados Pessoais pela EBRADI. Sócia da Área Consultiva e Head de Contratos, Privacidade e Proteção de Dados e ESG do Albuquerque Melo Advogados